Må du udleje din lejlighed på Airbnb i 2026?

Som ejer af en ejerlejlighed har du en meget høj grad af rådighed over din bolig. Udgangspunktet i ejerlejlighedsloven er, at du må bruge din bolig, som du vil, så længe du ikke generer de andre beboere urimeligt. Det inkluderer også retten til at udleje den.

Vestre Landsrets dom fra 2019. I september 2019 underkendte Vestre Landsret en ejerforenings forsøg på at forbyde udlejning under tre måneder. Retten slog fast, at et totalt forbud mod korttidsudlejning er så stort et indgreb i ejerens rettigheder, at det kræver samtykke fra samtlige ejere i foreningen. Et almindeligt flertal var ikke nok. Dommen var en stor sejr for boligejere, der ønskede at udleje.

Normalvedtægten fra 2020 ændrede spillereglerne. Efter dommen i 2019 blev ejerlejlighedsloven og normalvedtægten opdateret (1. januar 2021). I normalvedtægtens § 30, stk. 3 står der nu eksplicit, at generalforsamlingen kan "begrænse ejernes ret til korttidsudlejning" med et kvalificeret flertal (typisk to tredjedele). Bemærk at normalvedtægten kun gælder, hvis din forening ikke har egne tinglyste vedtægter.

Det betyder, at en ejerforening i dag godt kan vedtage begrænsninger — for eksempel at man højst må udleje 30 dage om året. Men der er en vigtig forskel på en begrænsning og et totalt forbud. Et totalt forbud kræver stadig samtykke fra alle ejere.

I yderste tilfælde kan en ejerforening forsøge at ekskludere en ejer og tvinge et salg igennem, men det kræver grov, erhvervsmæssig hoteldrift. Almindelig udlejning inden for 70-dages-reglen falder ikke i den kategori (PLST).

Hvis du bor i en andelsbolig, ejer du ikke selve lejligheden, men en andel af foreningens formue med tilhørende brugsret til en bestemt bolig (andelsboligloven). Derfor har andelsboligforeninger traditionelt strammere regler end ejerforeninger. Udgangspunktet er, at du kun må det, som vedtægterne eksplicit tillader.

Standardvedtægternes regler om fremleje. Mange foreninger bygger deres vedtægter på standarden fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF). Typisk er der krav om, at du skal have boet i lejligheden i mindst et halvt år, før du må fremleje. Derudover kræver fremleje normalt bestyrelsens godkendelse.

Sanktioner ved overtrædelse. Hvis du udlejer i strid med vedtægterne, vil første skridt typisk være et påbud fra bestyrelsen. Nogle foreninger har indført en bod for ulovlig udlejning. Ved gentagne eller grove overtrædelser kan bestyrelsen i yderste konsekvens ekskludere dig — det betyder, at du skal flytte, og at din andel bliver solgt.

Som lejer er du bundet af både lejeloven og din specifikke lejekontrakt. Reglerne for at udleje en lejebolig på Airbnb er restriktive, fordi du reelt videreudlejer en andens ejendom.

Lejeloven skelner mellem to typer fremleje: (1) Fremleje af en del af boligen (§ 157) — du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. (2) Fremleje af hele boligen (§ 158) — du har ret til at fremleje hele lejligheden i op til to år ved udstationering, studie i anden by eller lignende.

Vigtig nuance: Korttidsudlejning via Airbnb falder ikke pænt ind i nogen af disse kategorier. Airbnb er ferieudlejning, ikke beboelsesfremleje. Det er en juridisk gråzone. Derfor er hovedreglen klar: Du skal altid have din udlejers eksplicitte tilladelse til at udleje på Airbnb. Uden tilladelse er det ulovligt.

Konsekvenser ved ulovlig fremleje. Udlejere slår typisk hårdt ned på ulovlig Airbnb-udlejning. Du vil modtage et påbud om at stoppe. Fortsætter du, kan udlejer ophæve dit lejemål med øjeblikkelig virkning. Du risikerer også erstatningsansvar for gæsternes eventuelle skader.

Almene boliger. Bor du i en almen boligforening, er reglerne endnu strammere. Korttidsudlejning er som udgangspunkt forbudt i den almene sektor. Formålet med almene boliger er at sikre betalelige hjem, ikke at skabe rammer for ferieudlejning.

Nogle gange oplever boligejere, at bestyrelsen forsøger at stoppe Airbnb-udlejning, selvom der ikke er juridisk dækning for det. Hvis du står i den situation, er det vigtigt at tage det stille og roligt og kende dine rettigheder.

Bed om at se den konkrete vedtægtsbestemmelse. Bed bestyrelsen henvise præcist til den paragraf, der forbyder eller begrænser din udlejning.

Tjek om bestemmelsen er gyldigt vedtaget. Efter normalvedtægten § 30, stk. 3 kan en begrænsning vedtages med to tredjedeles flertal. Men et totalt forbud kan kræve samtykke fra alle ejere, ligesom Vestre Landsret fastslog i 2019.

Henvis til den relevante hjemmel. Hvis bestyrelsen kræver et forbud overholdt, som kun er vedtaget med simpelt flertal, kan du gøre opmærksom på, at det kræver kvalificeret flertal eller enstemmighed.

Søg juridisk rådgivning ved tvivl. Hvis sagen går i hårdknude, er det bedre at få en advokat til at vurdere vedtægterne end at tage en langvarig konflikt med foreningen. Du skal også være opmærksom på den nye Boligpatrulje i København, der aktivt opsporer overtrædelser af 70-dages-reglen.

At leje sin bolig ud skal være en tryg oplevelse, ikke en kilde til juridisk bekymring. Som professionel property manager hjælper Doorstep dig med at sikre, at alt foregår efter bogen.

Når du samarbejder med os, tjekker vi dine vedtægter, så vi ved præcis, hvad rammerne er. Vi indstiller din kalender, så du aldrig overskrider 70-dages-reglen eller foreningens egne begrænsninger. Vi sørger for professionel kommunikation med gæsterne, så de kender husordenen og respekterer dine naboer.

Og hvis bestyrelsen har spørgsmål til udlejningen, kan vi levere den nødvendige dokumentation for, at alt foregår korrekt og inden for lovens rammer. Se vores services eller tjek vores faste priser.

Her er de vigtigste punkter om din ret til at udleje på Airbnb.