Skat ved udlejning af sommerhus: bundfradrag, 40%-reglen og hvad du faktisk skal indberette

Når du udlejer dit sommerhus, kan du vælge mellem to metoder til at beregne din skattepligtige indtægt: bundfradragsmetoden og regnskabsmetoden. Du må kun bruge én metode per år, og du kan skifte fra år til år — læs mere hos SKATs juridiske vejledning om bundfradrag.

Bundfradragsmetoden er langt den mest brugte — og for de fleste også den mest fordelagtige. Du får et fast fradrag uanset dine faktiske udgifter. Regnskabsmetoden kræver mere dokumentation, men kan være bedre hvis du har store driftsudgifter.

Det vigtige at forstå: Du behøver ikke aktivt at vælge. Hvis du ikke gør noget, bruger SKAT automatisk bundfradragsmetoden. Det er også den metode, de fleste udlejningsbureauer anbefaler.

I 2026 er bundfradraget for sommerhuse 50.200 kr. Det betyder: de første 50.200 kr. af din udlejningsindtægt er skattefrie. Af resten fratrækkes yderligere 40% som et automatisk driftsfradrag. Kun det tilbageværende beløb beskattes som personlig indkomst.

Bundfradraget kræver, at udlejningen sker via en platform der automatisk indberetter til Skattestyrelsen. Det gælder Airbnb, Booking.com, DanCenter, NOVASOL og de fleste andre store platforme. Udlejer du privat (f.eks. via Facebook-opslag), er fradraget kun 12.200 kr.

Læs de fulde regler om fradrag ved udlejning af fritidsbolig hos SKATs officielle vejledning. Bemærk at fradraget reguleres årligt.

Regnskabsmetoden tillader dig at fratrække dine faktiske udgifter i stedet for det faste bundfradrag. Det kan være fordelagtigt, hvis du har meget høje driftsomkostninger — f.eks. stort vedligeholdelsesarbejde, høj ejendomsskat, eller dyre forsikringer.

Udgifter du kan fratrække med regnskabsmetoden: ejendomsskat, forsikring, el/vand/varme i udlejningsperioden, rengøring, vedligeholdelse, annoncering og bureau-kommission. Men du skal kunne dokumentere alt.

Tommelfingerregel: Hvis dine faktiske udgifter udgør mere end 60% af din udlejningsindtægt, er regnskabsmetoden sandsynligvis bedre. For de fleste sommerhuse med normal drift er bundfradragsmetoden dog overlegen.

Siden 2021 har platforme som Airbnb og Booking.com været forpligtet til automatisk at indberette danske værters udlejningsindtægter til Skattestyrelsen via DAC7-reglerne. Det betyder, at SKAT allerede ved hvad du har tjent — uanset om du selv husker at oplyse det.

For at få det fulde bundfradrag (50.200 kr.) skal hele din udlejning ske via en godkendt platform. Kombinerer du platform-udlejning med privat udlejning, komplicerer det beregningen — og du risikerer at miste den høje fradragssats på den private del.

Doorstep indberetter automatisk til Erhvervsstyrelsen og sikrer at alle bookinger — uanset hvilken platform de kommer fra — håndteres korrekt skattemæssigt. Se vores services for det fulde overblik.

Lad os se på tre typiske scenarier for danske sommerhusejere i 2026. Alle bruger bundfradragsmetoden og en marginalskat på 37%.

Eksempel A: Lille sommerhus i Odsherred, 8 ugers udlejning, indtægt 48.000 kr. — Resultat: Under bundfradraget, altså 0 kr. i skat. Alt du tjener er skattefrit.

Eksempel B: Middelstort hus ved Marielyst, 16 ugers udlejning, indtægt 96.000 kr. — Skattepligtig: (96.000 - 50.200) × 0,6 = 27.480 kr. Skat: ca. 10.168 kr. Effektiv skattesats: 10,6%.

Eksempel C: Premium-sommerhus i Skagen, 24 ugers udlejning, indtægt 168.000 kr. — Skattepligtig: (168.000 - 50.200) × 0,6 = 70.680 kr. Skat: ca. 26.152 kr. Effektiv skattesats: 15,6%.

SKAT modtager automatisk data fra platforme via DAC7. Hvis din selvangivelse ikke matcher, vil du modtage et brev om ændring af din årsopgørelse. I bedste fald retter de blot beløbet. I værste fald kan det udløse en skattesag med tillæg.

Tillægget for manglende indberetning er typisk 0,4% per måned det ikke er rettet. Gentagne tilfælde kan betragtes som skatteunddragelse — og det er en strafbar handling. Budskabet er klart: Sørg for at din indberetning er korrekt fra start.

Bruger du et professionelt bureau, håndteres indberetningen automatisk. Det er én af de skjulte fordele ved at have en partner der tager sig af driften — du skal ikke selv holde regnskab med 47 bookinger.

Ejer du sommerhuset via et selskab (ApS eller A/S), gælder helt andre skatteregler. Her beskattes indtægten som selskabsindkomst (22%), og bundfradraget gælder ikke. Til gengæld kan du fratrække alle driftsudgifter direkte.

For sommerhuse med meget høj omsætning (over 200.000 kr./år) kan selskabsstrukturen være fordelagtig. Men for langt de fleste private sommerhusejere er bundfradragsmetoden stadig overlegen skattemæssigt.

Overvej at tale med en revisor hvis din udlejningsindtægt overstiger 150.000 kr. årligt. Grænsen hvor det kan betale sig at ændre ejerskabsstruktur afhænger af dine personlige forhold.

Sommerhusudlejning er skattemæssigt attraktivt i Danmark. Med et bundfradrag på 50.200 kr. og yderligere 40% fradrag betaler de fleste under 12% effektiv skat. Nøglen er at bruge en godkendt platform og ikke blande privat udlejning ind.

Vil du vide hvad dit sommerhus konkret kan tjene efter skat? Brug vores gratis beregner — den tager højde for beliggenhed, sæson og boligtype.